Коммерческая недвижимость. Инвестиционный фонд PNK Rental.

Коммерческая недвижимость — одна из наиболее стабильных и надёжных инвестиционных инструментов. Однако, до недавнего времени этот вид инвестиций был не доступен для большинства в связи с крайне высоким порогом входа.

Коммерческая недвижимость, как правило, стоит несколько десятков миллионов рублей и приобрести такой объект в собственность задача крайне непростая.

Коммерческая недвижимость в США

В Соединённых Штатах ещё в 1960 году придумали инвестиционные фонды недвижимости. Они называются REIT, что расшифровывается как Real Estate Investment Trusts.

Рейты покупают объекты коммерческой недвижимости на деньги инвесторов. А инвесторы за инвестиции получают паи, которые подтверждают право владения долей недвижимости пропорциональной количеству приобретённых паёв.

Кроме того, арендная плата, которую получает рейт за сдачу в аренду своих помещений, также распределяется между акционерами пропорционально приобретенным паям. Эта схема хорошо зарекомендовала себя в США. Сегодня не только частные инвесторы, но и пенсионные инвестиционные фонды добавляют внушительные доли рейтов в свои портфели.

Коммерческая недвижимость в России

В России же рейты долгое время отсутствовали. И лишь в последние несколько лет это направление начало стремительно набирать обороты. И сегодня мы поговорим о первом инвестиционном фонде недвижимости, который вышел на Московскую биржу — компании PNK Rental.

Инвестиционный фонд PNK Rental

Фонд PNK Rental — это инвестиционный фонд коммерческой недвижимости, зарегистрированный в России. По аналогии с западными компаниями у ПНК Рентал паевая структура. Покупая 1 пай, который сейчас стоит чуть менее 2000 рублей, инвестор получает в собственность маленький кусочек от всех принадлежащих компании зданий.

Рентные выплаты компания производила ежеквартально, что весьма интересно для российского рынка. А начиная с октября 2022 года, ПНК Рентал перешел на ежемесячные выплаты.

Объекты недвижимости PNK Rental

На сегодняшний день в активах компании значится 3 объекта коммерческой недвижимости:

1) Первое — это индустриальное здание — парк Валищево, корпус 3.1 площадью 8773 квадратных метра.

Арендатор данного здания — компания АЛИДИ. Эта компания является одним из крупнейших дистрибьютеров продукции иностранных брендов, таких как Nestle и Proctor&Gamble. Поэтому и без дополнительных знаний понятно, что компания сейчас испытывает не лучшие времена и скорее всего вынуждена искать новые ниши для сохранения показателей товарооборота. Однако, срок окончания договора аренды здесь — апрель 2026 года. И исходя из последних отчётов управляющего ПНК, рентная плата по объекту поступает стабильно.

2) Второе здание — индустриальный парк Шушары.

Его площадь более 56000 квадратных метров. Основной Арендатор Вкусвилл внушает куда большее доверие, так как здоровое питание явно в тренде текущего десятилетия. Спрос на продукцию компании остаётся высоким. А Вкусвилл всё чаще заявляет о желании провести листинг на бирже. Договор аренды здания Вкусвиллу подписан со сроком до 2036 года.

3) Третье здание — это недавно приобретённый ПНК Парк Валищево, корпус 3.

Площадь здания 37930 квадратных метров. И он сдаётся в аренду ЖБИ заводу ПНК групп. Срок аренды заключён до 2032 года.

Не совсем понятно зачем компания сдаёт здание сама себе. Поэтому, углубившись в этот вопрос, я сделала следующие выводы: компания ПНК имеет чёткое разделение. Есть бизнес по сдаче в аренду индустриальной недвижимости, который является публичным и паи на который можно приобрести на бирже. А есть отдельный бизнес ПНК групп как крупной компании, которая строит индустриальные здания под заказ.

Чтобы снизить стоимость строительства компания производит основные материалы на своих заводах. И вот так, за счёт инвесторов ПНК убила двух зайцев — приобрела индустриальное здание для инвесторов и сдала его в аренду на относительно выгодных условиях.

Два объекта недвижимости компании из трёх, которые к тому же являются значительно более крупными, чем третий — это надёжные арендаторы с долгосрочными договорами аренды. Это означает, что вероятность стабильного положительного денежного потока остаётся высокой. И это безусловно плюс.

Однако и без минусов конечно не обошлось.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Рейтам свойственно развитие и, как правило, компании этой ниши выпускают дополнительные паи и приобретают новые здания, тем самым им удаётся увеличивать выручку, чистую прибыль и расти. А вот PNK-Rental после событий сентября этого года и начала резкого снижения спроса на новые объекты индустриальной недвижимости приостановил программу расширения бизнеса. Компания сообщила, что останавливает выпуск новых паёв и останавливает все сделки по приобретению новой недвижимости. Вместе с этим остановлена возможность покупки паёв для новых пользователей.

Таким образом, рентный доход вряд ли может вырасти в ближайшем будущем. Соответственно, значительного роста выплат компанией не предвидится.

При этом, в связи с набором хайпа этого направления, инвесторы продолжают активно скупать паи фонда PNK Rental через Московскую биржу. А так как предложение ограничено в связи с отсутствием выпуска новых паёв, цены за пай начали стремительный и, на мой взгляд, даже чрезмерный рост, что хорошо заметно на графике.

Дело в том, что получаемая дивидендная доходность, в связи с отсутствием новых объектов, остаётся фиксированной, и чем выше стоимость пая, тем ниже получится доход от покупки в данный момент.

Поэтому решать ВАМ инвестировать в компанию или нет. Но, в виду отсутствия альтернативы, на мой взгляд, будет не лишним сосредоточить часть своего капитала в сфере недвижимости.

Как купить паи ПНК Рентал?

Купить ПНК Рентал до недавнего времени можно было 2 путями. У каждого варианта есть плюсы и минусы.

1 способ. Регистрация на сайте и последующая покупка лотов. Регистрацию можно пройти быстро с помощью сервиса Госуслуги. Я так и сделала. Далее загружаем деньги на счёт. Главное делать это со своей карты, иначе деньги вам вернутся и платёж не пройдёт. Деньги поступают на счёт в течение 2 дней. Затем в течение 3 дней система приобретает для Вас паи. Однако с недавнего времени ПНК прекратил регистрацию новых инвесторов.

2 способ покупки через Московскую биржу. Она почему-то в данный момент доступна не у всех брокеров. Например, Тинькофф не желает торговать бумагами ПНК. Быть может причина в том, что они раскручивают свой продукт инвестиций в недвижимость.

У меня паи Рейта в равной пропорции приобретены на сайте ПНК и в Сбере. И там и там в портфеле сейчас по 38 штук.

Плюсом покупки на сайте является схема реинвестирования, которая позволяет, минуя налог за дивиденды, сразу приобрести новые паи на выплаты за предыдущий месяц. Однако, согласно последнему письму управляющего, в связи с последними событиями с 2023 года эта схема временно перестаёт работать и рентные платежи автоматически будут закидываться на Вашу карту.

Плюсом покупки через Московскую биржу является возможность быстро продать или купить паи. Через сайт же, как говорила выше, эта процедура может занять 3-5 дней.

Теперь посмотрим на результаты моего инвестирования и подведём итоги. Все пополнения счета и докупки паёв я совершала одновременно через биржу и сайт.

Первый раз счёт был пополнен на 17 тысяч рублей 24 мая 2022 года.
Сбер показывает доход по позиции внушительные 13,03%. С учётом того, что это результат за пол года, не учитывая поступления рентных платежей, а также тот факт, что паи в течение периода докупались постепенно, результат для сектора коммерческой недвижимости выглядит слишком сильно.

Сайт ПНК и вовсе показывает 26,74% доходности или 45,82% годовых. Но здесь уже результат без учёта средневзвешенной доходности и учитывающий реинвестирование дивидендов.

Стоит ли сейчас инвестировать в ПНК Рентал?

Подводя итог можно сказать следующее. Фонд PNK Rental — интересный и весьма надёжный рейт недвижимости. Вероятность сохранения выплат и платежей остаётся на высоком уровне за счёт долгосрочных контрактов и в большинстве надёжных арендаторов.

Однако, стоимость пая в текущий момент перегрета. И компания, понимая это, сама предпринимает шаги к стабилизации стоимости пая, в частности, прекращает возможности покупки паев новым клиентам и отменяет схему реинвестирования через сайт.

Поэтому я считаю, в текущий момент стоит дождаться от компании новостей по приобретению новых объектов недвижимости, выпуска на биржу новых паев. Это должно стабилизировать цены на паи и дать возможность войти в бизнес подешевле, а также подтвердит курс компании на долгосрочное развитие объектов недвижимости, повышения доходов и денежного потока.

Если у Вас остались вопросы — пишите в комментариях. Удачных и обдуманных инвестиций!