Фонды коммерческой недвижимости с ежемесячными дивидендами.

Фонды коммерческой недвижимости

Портфель среднестатистического долларового миллионера на 40% состоит из недвижимости. Фонды коммерческой недвижимости — это самый популярный в мире инвестиционный инструмент.

Что такое ‭«Фонды коммерческой недвижимости»?

На западе уже давно стали чрезвычайно популярными так называемые Рейты, сокращенно от Real estate (в переводе с англ. — недвижимость). Такие компании занимаются приобретением недвижимости на деньги инвесторов и последующей её сдачей и распределением прибыли от сдачи между инвесторами.

Рейты в США есть в коммерческой, складской, жилой недвижимости, также имеются компании, которые сдают оборудованные дата-центры. Есть рейты — дивидендные аристократы, увеличивающие ежегодно дивиденды на протяжении более 25 лет. И если несколько лет назад, на российском рынке таких компаний не было даже на горизонте, то теперь фонды недвижимости всё чаще появляются в рекламе в интернете и новых тикерах фондов недвижимости.

Сегодня поговорим о лучших рейтах, которые можно приобрести на Московской бирже. Фонды коммерческой недвижимости, которые сегодня будут в статье, пока доступны только квалифицированным инвесторам. Получить статус сегодня очень легко и без 6 млн рублей. Как получить статус ‭«Квалифицированного инвестора» у брокера Т-Инвестиции я рассказала в статье.

Зачем покупать фонды недвижимости?

Огромный логистический центр, обслуживающий, к примеру, ОЗОН обычно стоит несколько миллиардов рублей. И купить такой объект в одиночку сможет далеко не каждый. Основное преимущество рейтов – возможность купить небольшую часть ликвидной недвижимости. Инвестор покупает не весь объект целиком, а его маленькую часть. За счет этого решается основная проблема инвестиций в недвижимость – большой порог входа.

При этом, как правило, фонды коммерческой недвижимости обладают антиинфляционными свойствами и постепенно увеличивают свободный денежный поток, так как цена аренды обычно индексируется.

Рейты на Московской бирже

На сегодняшний день на Московской бирже есть несколько фондов коммерческой недвижимости. Мы поговорим о двух наиболее стабильных компаниях.

Фонды Парус

Первая компания – Парус «Parus Asset Management». Это управляющая компания, позволяющая приобрести долю в отдельных объектах недвижимости или войти в долю одновременно во всех объектах фонда.

На Московской бирже у Парус торгуется 6 фондов:

  • 4 из них фонды складской недвижимости: Парус СБЛ, Парус ОЗН, Парус Лог и Парус НОРД.
  • 1 Фонд представлен в сфере бизнес-центров – Парус-ДВН.
  • И фонд, объединяющий все предыдущие – это Парус-МАКС.
Все фонды, кроме Парус-Макс имеют ежемесячные рентные выплаты инвесторам.

Парус-МАКС не выплачивает дивиденды, все рентные выплаты увеличивают тело, поэтому фонд подойдет тем, кто планирует наращивать капитал и не гонится за денежным потоком. Для пассивного денежного потока этот фонд не интересен, поэтому его не рассматриваем.

Не рассматриваем в данный момент и Парус-Двинцев. Большое кредитное плечо, недостаточно высокие рентные выплаты – негативные моменты данного фонда. В добавок, сдача коллоквиумов в среднесрочной перспективе будет менее востребованной, нежели складские помещения.

В сфере складов по текущим ценам не рассматриваем Сберлогистика (Парус СБЛ). Фундаментально – объект очень силен. Огромный склад с якорным арендатором — Сберлогистика. Имеет нерасторгаемый договор аренды до 2029 года. В 2024 году рентный доход фонда вырос сразу на 35% с 9,5 до 13,33 рублей за пай в месяц. Но на этом фоне паи фонда выросли более чем на 40% и при текущей стоимости арендная доходность фонда снизилась с 16 до 11%.

Ещё один интересный фонд, который мы не рассматриваем к покупке в данный момент – Это Парус Озон. Как понятно из названия – фонд сдается под аренду Озону. Дата окончания договора аренды лишь в 2035 году. Сильный арендатор и надежный актив, однако фундаментальной недооценки здесь никакой нет. Дивидендная доходность даже немногим ниже, чем в СБЛ и составляет не более 10% годовых в данный момент.

А вот следующие 2 фонда являются интересными по текущей стоимости.

Парус Логистика (Парус-ЛОГ) – это сразу два здания, которые находятся в Подмосковье и арендуются якорным арендатором FM-Logistic. Общая площадь недвижимости – 244 949 м2, а стоимость квадратного метра всего 33,795 тыс. рублей.

Фонд Парус Логистика – это первый фонд коммерческой недвижимости компании Парус, который полностью избавился от кредитного плеча, что в условиях высокой ключевой ставки – безопасно и инвестиционно-привлекательно.

В конце 2024 года компания добилась значительного увеличения рентных выплат. До марта 2025 года выплата составляет 9,39 рублей на пай, а с апреля становится 13,42 рубля на пай. Рост почти на 40%, при этом цена на текущий момент выросла немногим больше чем на 20%. Таким образом Парус ЛОГ сейчас обладает доходностью в 14% годовых. И это при условии отсутствии кредитного плеча.

Парус ЛОГ– это недооцененная история по-прежнему, хотя недавно приобрести паи можно было у управляющей компании по цене ниже 1000 рублей за пай, и там рентная доходность вообще оказывалась приближенной к 16% годовых.

Следующий фонд Парус – это Парус Нордвей (Парус НОРД). Данный фонд, в отличие от логистики, можно приобрести и у брокера Т-Инвестиции, потому что новые фонды недвижимости Т-Технологии у себя размещать перестали.

Парус Нордвей – это логистический комплекс в Санкт-Петербурге в районе Шушары. Почти 108000 квадратных метров складских площадей и в отличие от других фондов здесь несколько якорных арендаторов. Площади разделены между пятью компаниями: Лудинг, Фаберлик, Невская Палитра, Сорож-логистик и Rossko. С арендаторами заключены гибкие договоры аренды на 3-5 лет с ежегодной индексацией процентных ставок.

Диверсификация между несколькими арендаторами может привести как к менее стабильному денежному потоку, так и к его более быстрому росту, в связи с относительно более частым пересмотром ставок аренды.

С января 2025 года рентная выплата увеличилась с 10,33 до 12,5 рублей в месяц. При этом Парус ещё отгружает паи фонда в стакан по 1100 рублей за пай. Это дает возможность зафиксировать 13,6% годовых в Парус Норд.

Также, как и в Парус ЛОГ, фонд привлекателен и кредитной составляющей. Дорогой кредит, привязанный к ставке рефинансирования, был полностью погашен в декабре 2024 года. И теперь у Нордвея остался только кредит банка по льготной ставке 5,35% годовых сроком до 2 квартала 2026 года. Гасить его в текущих реалиях смысла нет, а ближе к выплате тела займа закрыть кредит не должно составить труда.

Кстати, следующая возможность купить паи Парус-НОРД по 1100 рублей за лот – 15.01.2025 в 17:30. Именно в этом время Управляющая компания отгрузит в стакан Московской биржи паи фонда на сумму в 355 млн. рублей. Я в этом обязательно поучаствую, так как считаю цену привлекательной.

Фонд Рентал ПРО

Ещё один интересный рейт Московской биржи – Рентал ПРО. ПИФ компании Рентал, которая до этого весьма успешно реализовала проект ПНК Рентал, вышел на Московскую биржу в середине 2024 года. Цена пая сейчас торгуется немногим ниже, чем в момент IPO.

Фонд обещает активный ввод в эксплуатацию объектов и сдачу в аренду складских помещений в 2025 году, однако в данный момент единственный рабочий актив компании ЦОД Медведково продан Ростелекому. Компания, по всей видимости, в данный момент просто держит значительный запас кэша, который капитализирует с помощью мелких сделок и высокой процентной ставки.

Тем не менее, по итогам декабря компания заплатила 36,06 рублей на пай стоимостью менее 1 тысячи рублей. Дивидендная доходность фонда в 2024 году составила более 20% годовых. Целевая доходность фонда на десятилетнем горизонте – 22% годовых.

Фонд Рентал Про обладает крайне оптимистичными показателями доходности. Но омрачает картину отсутствие функционирующих объектов. Хотелось бы видеть хотя бы одно, а лучше несколько работающих зданий, ведь покупка фонда недвижимости подразумевает всё же покупку реального здания, а не котлету кэша.

Поэтому Рентал-Про более рискованная идея, но вместе с тем и потенциально весьма доходная. Я участвовала в IPO компании и продолжаю удерживать паи Rental-PRO, но покупки этого фонда будут менее агрессивными, чем Парус ЛОГ и НОРД до того момента, пока компания не приобретет в собственности и не запустит в работу индустриальное здание со стабильным арендатором.

Доходность фондов недвижимости

Резюмируя, на российском фондовом рынке сегодня есть интересные идеи в фондах коммерческой недвижимости. Эти фонды выплачивают ежемесячный рентный доход и являются настоящей находкой для инвесторов, которые стремятся получать пассивный денежный поток. В моем топе и инвестиционном портфеле 3 фонда: Парус Норд, Парус Лог и Рентал Про. Общая доходность 3 фондов при покупке по текущим ценам составляет 14,58%, доходность за вычетом налога составит 12,68%.

Инвестируете ли Вы в фонды и какие выбираете в свой портфель? Делитесь в комментариях.

Вам может также понравиться...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *